초보자 가이드 - 부동산 등기부등본 보는 방법 및 주의사항

목차

1. 부동산 등기부등본(등기사항증명서)란?

부동산 등기부등본은 부동산에 관한 중요한 정보를 담고 있는 정부 문서예요. 

이 문서는 마치 사람의 신분증처럼 부동산의 '신분증'이자 '이력서'라고 할 수 있어요.

등기부등본에는 부동산의 위치, 크기, 소유자 정보 그리고 그 부동산에 대한 권리(누가 그 땅이나 집을 소유하고 있는지)와 의무(대출이나 담보와 같은 부채)에 관한 상세한 정보가 기록되어 있어요. 

 

우리는 이 문서를 통해 이 부동산이 그동안 어떤 경로를 거쳐 현재의 소유자에게 이르렀는지, 그리고 부동산이 현재 어떤 상태인지를 명확하게 파악할 수 있어요. 

 

2. 부동산 등기부등본의 구성은?

표제부, 갑구, 을구 크게 세 부분으로 구성되어 있어요. 어려워하는 분들을 위해 등기데이터가 아주 쉽게 설명해 드릴게요🥰

 

1. 표제부 : 부동산의 '신분증'

- 위치와 크기 : 부동산이 어디에 있는지, 크기는 어떤지, 이런 기본적인 식별 정보를 제공해요.
- 땅과 집의 종류 : 땅은 농사를 지을 수 있는지, 건물을 지을 수 있는지. 집이 있다면 그 집이 어떻게 지어졌는지도 알려줘요.
❗️표제부를 확인할 때는 부동산 계약서상의 주소와 표제부의 주소가 일치하는지 반드시 확인하셔야 해요. 다를 경우 전입신고와 확정일자 부여 등 의 과정에서 문제가 생길 수 있어요.

2. 갑구 : 부동산의 '이력서'

- 누가 소유했던 거야? : 이 부동산이 시간이 지나며 누구 손을 거쳐왔는지, 현재 주인은 누구인지 알려줘요. 
- 소유권이 언제 바뀐 거야? : 부동산을 사고판 날짜와 주인의 이름과 정보가 적혀 있어요.
❗️갑구에서는 순위 번호 마지막에 소유권 이전을 한 사람(임대인·매도인)의 성명, 주민등록번호와 계약하러 나온 사람의 정보를 비교해 보고, 계약하러 나온 이가 진짜 소유자가 맞는지를 확인해봐야 해요. 

3. 을구 : 부동산의 '부채와 약속'

- 대출 정보 : 만약 집이나 땅을 사기 위해 돈을 빌렸다면, 대출에 대한 정보가 을구에 기록돼요. 
❗️을구에서는 근저당권 확인이 가장 중요해요. 기재되어 있는 근저당권이 접수일자가 현재 임대차시 입주하여 확정일자를 받는 날짜보다 선행할 경우 문제 발생 시 보증금 회수에 문제가 될 수 있어요. 되도록이면 근저당이 있는 경우는 임차를 피하는 것이 좋고, 부득이하게 해야 한다면 채권최고액 + 보증금액수가 해당 부동산의 매매 시세 대비 약 60% 이내인지 확인이 필요해요.

🖋 예를 들어볼게요.
→ 부동산 시세 : 2억 원
→ 근저당권 설정의 채권최고액 : 1억 원
→ 보증금 : 1억 원

채권최고액(융자) 1억 원과 보증금 1억 원을 합친 금액인 2억 원과 부동산 시세 2억 원, 금액이 같기 때문에 안전하다고 보기 어려워요.
채권최고액(융자)이 2천만 원 정도가 돼야 60%인, 1억 2천만 원이 그나마 안전하다고 볼 수 있어요.

 

 

3. 거래 시 최종 유의사항

부동산 거래는 고액이 오가는 중요한 거래이기 때문에 안전한 거래를 위해서는 철저한 분석이 필요해요.

표제부 상의 주소가 계약하려는 주소와 일치하는지, 현재 집주인이 일치하는지와 경매, 압류, 가압류, 등 법적 분쟁은 없는지, 소유자 외의 다른 권리자는 없는지, 주택 물건은 다세대주택인지, 다가구주택인지 등등 유의 깊게 살펴봐야 해요.

 

또한 전문가들은 위·변조의 위험을 피하기 위해 등기부등본은 가급적 세입자가 직접 발급받아 확인할 것을 권장하고 있어요.

만약 공인중개사나 집주인으로부터 등기부등본을 건네받았을 경우에는 언제 발급됐는지를 확인해야 해요. 근저당권이 표시돼 있지 않은 예전의 등기부등본을 보여주거나, 집주인에게 불리한 내용이 적혀 있는 페이지를 슬쩍 빼고 전달할 수 도 있기 때문이에요.

 

마지막으로 등기부등본은 잔금을 치르기 직전에 한번 더 확인하는 것이 좋아요. 세입자가 계약금을 지불한 이후 집주인이 주담대를 받거나, 납부하지 않은 세금 때문에 주택에 압류가 들어왔을 수도 있기 때문이에요.

 

등기데이터 담당자도 이사할 때 

→ 집 구경하다 정말 마음에 들 때 

→ 계약금 넣기 전에 

→ 잔금 전에 
→ 전입신고 후에 

총 4번을 발급받은 기억이 있어요. 워낙 고액이고, 몇 천 원 아끼다가 '호미로 막을 거 가래로도 못 막을지 몰라' 이렇게 생각하며 그냥 철저히 하자 생각했거든요.🥲

4. 등기부등본 더 쉽게 보기

등기데이터에서는 기존의 등기부등본의 문서를 다양한 형태로 변환해 사용자가 법률 문서를 더 쉽게 접근할 수 있도록 해드려요. 

(좌) 등기부등본 원본 / (우) 등기데이터에서 디지털 변환 문서

 

등기데이터서는 복잡한 절차 없이 부동산 등기부등본을 쉽고 간편하게 발급받을 수 있어요. 문서는 3년간 보관되어, 이 기간 동안 언제든지 PC/Mobile에서 다운로드 또는 확인할 수 있어요. 기존 등기문서를 PDF, 엑셀, 디지털데이터로 변환 제공하여 데이터로서의 다양한 가치를 제공하고 있어요. 

 

비즈비 등기데이터-등기부등본을 쉽고 빠르게

 

5. 마치며

등기부등본을 보는 것, 볼 줄 아는 것은 부동산 거래에 있어서 매우 기초적인 확인사항이에요. 

특히 요즘처럼 전국으로 퍼지는 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 보기 싫어도, 이해하기 어려워도 반드시 철저히 알아보셔야 해요. 

열심히 벌어서 모은 내 돈, 소중한 보금자리, 모두 우리 스스로 먼저 지켜보자고요.🔥

 

 

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